社会活动越来越复杂，而个人精力及时间有限，无法事必躬亲，时时需要委托他人代理其办理事情。伴随着物权法的出台，我国房产买卖过户的程序日益严瑾完善，银行、开发商和房产登记部门为控制风险、预防纠纷，一般要求当事人本人去办理签字手续，本人不能亲自到场签字的，要求提供经公证处公证的委托书或委托合同。所以，房产委托公证的需求日益提升。房产委托公证需求在不断增加，但是公证过程中出现的问题，也在不断的增加。例如，有的当事人提供虚假证明材料、冒名顶替签字。下面我就结合房产委托公证中出现的一些具体问题，来探讨下如何完善委托公证程序制度。

一、委托公证的概念

委托的主要法律依据是《民法通则》关于代理的规定，委托是产生代理权的一种方式。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，由被代理人直接承受行为的法律后果。委托又分为委托书和委托合同，但在房产委托公证办证的实践中，我们办理的主要还是委托书公证。委托书公证是指国家公证机关根据当事人的申请，依法证明委托人授权他人以自己的名义实施某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。委托合同公证是指公证机关依法证明委托人与受托人之间签订委托合同的真实性、合法性的活动。委托合同公证的当事人是委托人和受托人，委托合同是双方的意思表示。房产委托公证是指公证机构根据委托人的申请，按照法定程序证明委托人的房产委托行为的真实性、合法性的活动。

二、房产委托公证的风险

房产委托公证的风险是指公证处在办理委托公证时，因当事人提供虚假材料或冒名顶替等各种原因，致使公证处承担不当责任的风险。（一）委托人风险。房产委托行为属于单方民事法律行为，委托人对受托人在代理权限内的代理行为承担民事责任。1、当受托人取得代理权后将房产卖给不同的人，即一房二卖甚至是多卖的情况下，受托人在骗得巨款后潜逃，那么委托人就面临着承担返还价款、违约赔偿的责任。2、当受托人取得代理权后，没有合理的行使其权利，或与第三人恶意勾结，低价或贱价处分委托人财产，使委托人在经济上蒙受重大损失。（二）公证机构风险。在办证实践中，个别当事人以假产权证、假身份证明、假婚姻证明骗取委托书公证书；还有少数当事人冒名顶替他人签字等，既给公证处和公证行业的名誉和形象造成极其恶劣的影响，又给相对人造成经济和精神上的重大损失。如2007年8月份央视《说法周刊》栏目暴光：某汽车修理厂王先生的妻子林丽利用假房产证抵押借款200余万元。 (三)受托人即买房人风险。法律规定“授权委托书的内容由委托人决定或依民事法律行为的性质决定”。许多房屋中介公司钻委托书法律特征的空子，要卖房人委托受托人十多个，委托事项多，又不要委托期限，受托人风险极大。在实践中，受托人作为买方已将房款支付给委托人，但是房产并未过户，所以房屋产权仍属卖方。在此期间，如果卖方将房屋抵押、甚至将房屋再次出售，即使卖方在办理公证之后将房屋的“两证”交给了买方，但在未办理过户的情况下，卖方只要在报纸上刊登一则遗失声明，期限两个月，若买房人未见到，卖方就可以申请获得补证，并过户给他人。这时，受托人可能就落个“钱房两空”的结局。 如果受托人长时间没有办理过户登记的手续，在此期间，房价大涨的情况下，委托人为了利益，可能就会申请撤销委托书。根据《民法通则》的有关规定，委托人有权随时撤销委托，当委托人撤销委托时，受托人将丧失代理权，其谋取差价的想法将无法实现，连房产也得不到。

三、如何控制和减少房产委托的风险

（一）审查委托人的民事行为能力。依据《民法通则》第11条规定：“18岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”第12条规定: “10周岁以上的未成年人是无民事行为能力人，可以进行与年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第13条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨别自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人，或者征得他的法定代理人的同意。” 我们在办证的过程中，首先要严格审查当事人的身份证件，审查当事人是否成年。其次要耐心细致的与当事人交谈，即时判断当事人是否有精神上的问题，交谈时发现有可疑现象的，可以要求当事人提供医疗机构出具的证明，并把询问的问题及对方的回答，详细的记载在询问笔录中。

（二）审查委托人的签名、按指印。委托书必须要有本人的签名或按指印才真实、有效。在办理公证过程中，我们工作人员要学会运用各种技能确认当事人是否是其本人，防止冒名顶替现象的出现。现在许多公证处都采取拍照方式来威慑当事人。当事人来办证签字时，首先给他拍照并打印存档，这样可以有效的震慑那些冒名顶替的当事人。我个人建议当事人签字后，让其在按指印。经过专家研究统计，笔迹鉴定的准确率只有百分之五十左右，而指纹是独一无二的。委托人必须亲自在公证员的面前在委托书上签名（无法签字的盖章、按指印），对于委托人年老体弱、危重病人、聋哑盲人等，公证员与委托人谈话时应当录音或录像，委托人按指印时应拍照或录像。

（三）审查委托事项的合法性。委托交易的房屋必须是合法的房屋并允许上市交易的。《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五） 权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。” 公证员在办证的时候，要严格审查该房产的性质，注意审查附记事项，看其是否有限制买卖的情形。（四）切实履行告知义务。《公证法》第27条规定了告知义务，不履行告知义务就违反了法定程序，违反了法定程序制作的公证书就不能产生法律效力，可能承担不利的法律后果，轻则公证书被认定无效，重则成为民事被告，承担赔偿责任。办理房产委托公证，有许多风险，公证员一定要在询问笔录中将可能涉及到的风险都写清楚，在交予当事人仔细阅读并叫其签字认可。

（五）建议提高公证费收费标准。国家现行《公证服务收费管理办法》的标准，已经十三年了，各地公证处收费标准虽然不统一，但收费大约都在200-400元左右。中国经济在快速发展，物价也在飞速增长，房地产涨幅尤为突出。目前的房产委托公证收费与公证处所承担的风险是不成正比的，房产委托收费特别低，但是公证处所承担的风险却特别大。北京公证处就出现过一案例，房产委托公证出现过错，法院判决公证机构赔偿100余万元。综上，房产委托公证的风险是非常大的，仅靠公证机构在办理公证这一环节来降低风险，作用是不大的。笔者建议，司法部联合其他部门包括公安部门、房产部门、物价部门等采取措施，尽快制定房产委托公证细则，这样才能最大的降低房产委托公证的风险，维护各方主体的合法权益，创造良好的房产交易环境和稳定房产交易秩序。